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お客さまからの質問と EAAの回答(オフィス計画について)
Question And Answer
2012-04-01
<オフィスの空室状況の回避・満室賃貸運営を目指した計画について>

Q. オフィスの賃貸について、他の物件との差別化を図りたいのだが、現代のオフィス・リニューアルについてどのような提案が可能でしょうか?

A. 私たちは、現代のオフィスリニューアルについて、主に次のようなことが大切であると考えています。
 ・オフィスユーザーの新しいワークスタイルの創出
 ・現代のオフィスに求められる環境性能の確保
 ・不動産ポテンシャルの最大化
 ・計画地の立地特性や文化・歴史的背景、環境生態系の把握、理解

また、私たちは、各物件に合った弊社を中心にしたプロジェクトチームを形成し、実施体制の強化を行います。例えば、計画地の立地特性を最大限に活かすための初期段階のリサーチからランドスケープアーキテクトと打合せ検討すること、低層フロアに飲食系テナントを誘致するためのアドバイザーとしてレストランの内装デザイン・運営アドバイザーとの打合せ検討等、様々なニーズに合わせて柔軟に対応できる体制を整えています。


Q. お客様から寄せられる質問や要求事項として、どのような内容が多いでしょうか?

A. 次のような内容があげられます。
 ・テナント入居者の内覧時における建物の印象について
 ・電気容量の増設について
 ・OAフロアの仕様、OAコンセントの容量について
 ・空調方式や仕様、性能について
 ・ビル管理のセキュリティ方法について
 ・喫煙ルームについて
 ・ランステーションの設置(駐輪場)
 ・駐車場台数の確保  等


Q. 内覧時に、テナント入居者の印象を引きつける秘訣として、どのようなことが考えられるでしょうか?

A. 弊社では、次のようなことが重要であると考えています。
・計画地の立地環境の豊かさ、建物の空間や仕様等が、不動産ポテンシャルとして明快に表出しうるような、コンセプトを導き出すこと。
・エントランスから各テナントまでの共用部インテリアの充実を図り、照明の明るさ制御や空調換気設備のスペックの向上等、使い勝手や快適さをアピールするためのスタディを繰り返し行うこと。
・テナント入居者のご要望や性格に合わせて、自由に意見交換が行えるよう、オフィスレイアウトイメージを複数案用意し、カタログのように常備しておくこと。


Q. リニューアルにあまり費用を掛けられないビルオーナー様の場合に、大規模改修以外の小さな改修について、テナント入居者の満足度を向上させるにはどんなことが考えられますか?

A. 次のような項目があげられます。
 ・ランドスケープリニューアル
 ・屋上に菜園やランチ軽食が行えるスペースの設置
 ・外構植栽運営管理として、食材を含めた植物を通じて、季節感のある演出や
  料理教室等のイベントの立案
 ・ランステーションの新設(駐輪場)
 ・トイレのリニューアル、エアタオル等の付帯設備の設置
 ・ティー、ウォーターサーバー・自動販売機等の設置
 ・給湯室の浄水器設置
 ・喫煙ルームの設置


Q. オフィスリニューアルにともなって、外構・植栽計画を重視したいと考えているが、貴社ならどのような提案が可能でしょうか?

A. 弊社では、調査・企画提案段階から、ランドスケープアーキテクトとともに、現地調査を行い、計画地の立地特性を最大限に活かすため、環境生態系の調査・分析、都市人口や交通の動態調査、歴史的・文化的背景の調査・情報収集等を開始します。このようなリサーチ資料をもとに打合せやスタディを多く重ね、時代性や文化性、環境的に適したユニークなご提案を行うことが可能です。また、地産材を中心とした外構仕上げ材や、計画地の生態系に合った植栽樹種の選定等、慎重に厳選しながら、模型やモックアップ等でご提案します。


<オフィスの性能について>

(環境性能)
Q. オフィスを建替えるべきか、リニューアルすべきかを悩んでいます。また、環境性能の向上を図るために、建物の断熱性能や設備機器の仕様を高く設定することにどのようなメリットがあるのでしょうか?

A. 現在、世界中で「地球温暖化防止」や「低炭素社会の実現」に向けて、あらゆる取り組みがなされています。建物の建設については、代表的なものに、アメリカの「LEED:Leadership in Energy & Environmental Design:非営利団体の米国グリーンビルディング協会(USGBC)が開発・運用している、環境に配慮した建物に与えられる認証システム」や、我が国の「CASBEE::建築環境総合性能評価システム」があげられます。特にLEEDは、グリーンビルディングの評価としては世界的にもレベルが高く、認証を取得した建物は「環境不動産としての価値の向上」につながっており、現在世界中が注目しています。弊社では、プロジェクトチームとして、LEED認証コンサルティングやエンバイロメンタルアドバイザーとともに実施することが可能です。


Q. 既存の建物の場合に、アスベスト等が混入された仕上げ材が使用されている場合が多いと聞きましたが、リニューアルを行う場合には必ず除却すべきでしょうか?

A. 建築基準法では、「石綿その他の物質の飛散又は発散に対する衛生上の措置」として、基本的に石綿等の仕上げ材については、改修工事の際にあらかじめ調査を行い、除却又は覆い等で飛散しないように処置を行う必要があります。また、上記の処置を行う場合は、あらかじめ諸官庁に事前打合せ及び届出が必要となります。


(防災性能)
Q. 地震等の災害時の防災対策について、建築を行う上で、どのような提案が可能でしょうか?

A. 私たちは、阪神淡路大震災や東日本大震災を経験して、現在、公共施設や都市を形成しているオフィスでも、エネルギーの細分化、災害時の避難所機能、非常食等の備蓄機能が求められています。私たちは、豊富な経験とユニークなアイディア、フレキシブルなご提案が可能です。


(耐震性能)
Q. 建物の雰囲気はよいのだが、築年数が非常に古いことから、耐震性に問題は無いのでしょうか?

A. 現存する建物は、基本的には全て、当時の建築基準法に基づいて建設されており、耐震診断が必要な建物は、昭和56年に施行された「新耐震設計法」以前の建築基準法によって設計・施工された建物が対象となっています。また、古い建物だからといって耐震性に問題があるということではなく、耐震診断の結果によって、古い建物でも耐震補強を行う必要ない質の高い建物も見受けられます。弊社では、建物の耐震診断及び補強設計を行う構造家とともに、最適なご提案が可能です。


<設備リニューアルについて>

Q. 設備リニューアルにおいて、貴社であればどのような魅力的な提案が可能でしょうか。

A. 弊社では、官公庁の公共施設や民間の性格の異なった施設・工作物や公開コンペプロポーザルでの一等に係る物件の実績を多く有している、設備設計コンサルタント・照明デザイナーとともに設計を行っています。特に、「建築と環境設備とがインテグレートしていること」が重要であると考えており、設備が計画的にも空間の質としても総合的にデザインされているような計画の提案が可能です。


Q. セントラル空調と個別空調との違いや特徴について教えて下さい。
A. 1社専有で利用するオフィスビルは、始業や終業がほぼ同じ時間帯であることから、各階毎に機械室を設け機器をまとめて管理する「セントラル方式」の方がきめの細かい空調が可能となります。一方、フロアでの分割貸し等で利用されるテナントビルでは、各区画毎に利用時間帯が異なるので、個別に空調のコントロールが可能な「個別方式」が望ましいと考えられます。


Q. 喫煙ルームの設置を検討していますが、どのような計画が望ましいのでしょうか?

A. 平成15年に施工された「健康増進法」では、受動喫煙を防止するために施設管理者が必要な措置を講ずることを義務づけられました。フロア貸し等のテナントビルの場合には、各階設置が望ましいと思われます。喫煙ルームを共用部に面して設置できる場合は、2層おきでもよいかもしれません。最近では、換気扇や排気ダクトが組込み式で、オフィスのどこでも簡単に設置できる「簡易喫煙ルーム」というものもあります。これは、天井や床等と取合い完全に間仕切る従来の工法とは違い、固定の必要がないので設置するだけなので、工程やコスト的にメリットがあります。


<ビルのセキュリティについて>

Q. ビル管理やセキュリティについて、貴社ならばどのような提案が可能でしょうか?

A. お客様のご要望に沿ったご提案はもとより、弊社協力事務所の設備設計や各種セキュリティメーカー等と打合せ検討を重ね、最適なビル管理・セキュリティの方法をご提案することが可能です。


<オフィスレイアウト・家具のコーディネートについて>

Q. 現在、使用している什器や家具はデザイン的に古く、今回のリニューアルで新しいデザインに変更したいのですが、貴社ならどのような提案が可能でしょうか。

A. 弊社では、お客様やオフィスユーザーの皆様が毎日ご利用になることに配慮し、エントランスや共用部のインテリア、各種主要な出入り口扉、リフレッシュルーム、トイレ等、あらゆる部分において、各種空間の性格に合ったデザインやコスト等のスタディを重ねご提案することが可能です。また、運営管理面についても、外構植栽運営管理会社の協力で、敷地内で育った植栽を生け花として、オフィス内に飾ったり、ワークショップの開催等、日常的に憩えるコミュニケーションの場づくりのご提案も可能です。


Q. 社内のオフィスレイアウトを変更したいのですが、現状のレイアウト図がありません。

A. 弊社では、現地調査を入念に行い、現況図の図面作成業務から開始します。
レイアウトの変更の場合は、単にオフィス什器等の可動家具の移動だけではなく、電話やLAN配線等の電気設備工事、空調換気設備を含めてスタディを重ねていきます。弊社では、現況図をもとに変更改修図を作成し、「改修前-改修後」を比較照合することで、お客様のご要望事項への理解、作業の円滑性や正確性の確保につながると考えています。


<工期・引越し・運用について>

Q. 通常業務を続けながらの工事は可能でしょうか?

A. 弊社では、特に通常業務を続けながらの工事について、適切な改修範囲と工事内容におさえること、お客様のご要望に沿った工事期間におさまるよう「目標」をたて、工程管理を詳細に段階化し、正確に実施できるよう計画することが重要であると考えています 。まずは、お客様のご要望を詳細にお伺いし、最適な工事方法や工程をご提案致します。


Q. 社員が快適に働けるように、人の温もりや居心地のよさが感じられるようなインテリアにしたいのですが、貴社ならばどのような提案が可能でしょうか?

A. 弊社では、お客様のご要望を詳細にお伺いし、ご要望に沿った多数の空間イメージをご覧頂きながら打合せし、お客様のイメージとの共通認識を図ります。そして、上記のお打合せ内容をふまえて、予算に合わせたインテリアや仕上げ材、家具等をご提案致します。


Q. 現在使用している什器やパーティションを移転先でも使用することは可能でしょうか?

A. 現在ご使用の可動家具については可能ですが、パーティション等は移転先のオフィスの天井高さ等によっては、新たな部材で補完する必要があると思います。まずは、現状のオフィスを拝見させて頂きまして、ご提案させて頂ければと思います。
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